九龙上海街南段，一栋三层高的旧式洋行仓库门口，掛著“永丰仓”的褪色招牌。铁门半开著，门轴生锈了，大风吹过，会发出吱呀呀的声响。
娄晓娥站在门口的台阶上，穿著一件深灰色的风衣，领口立起来挡住了大半侧脸，目光从门缝里扫进去——仓库內部层高足够，地面是厚实的混凝土地坪，墙角有排水沟的痕跡，通风管道虽然旧了但结构完整。
旁边站著的人是这间仓库的债主代表，姓黄，穿著一件洗得发白的蓝布外套，手里攥著一串钥匙。他跟在娄晓娥后面走进仓库，脚步有些迟疑，像是既想卖个好价钱又怕被人看出急切。
“娄小姐，这间仓库是永丰洋行的核心资產，要不是……我们也不会急著处理。”黄先生的声音在空旷的仓库里，显得有点发虚。
知道对方想坐地起价，娄晓娥策略性的冷处理，没有接话。她在仓库里走了一圈观察，用手背试了下墙壁的湿度，抬头看了横樑的承重结构，又蹲下来用手指蹭了下地面——指尖带起一层灰，但地坪本身没有裂缝。总体还是不错的，她站起来拍掉手上的灰，侧头看向黄先生：“这间仓库的贷款余额是多少？”
到了报价环节，黄先生反而犹豫了，迟疑了会，最终还是咬咬牙报了一个数字。意料之中的事，娄晓娥没有还价，只是从风衣口袋里取出一份摺叠好的文件展开，递到黄先生面前：“这是清晓实业的债转股意向书，这间仓库的债权转到我们名下，之前的贷款余额由清晓承接，但利息部分重新计算，年化下调一厘。作为交换，仓库的所有权归我的清晓实业。如果没有决定权，你可以先回去跟永丰的股东商量一下。”
还有这样的好事？黄先生有些迫不及待，接过意向书翻看关键词，脸上带著明显的意外：“娄小姐……您不还价？”
“不还价。”娄晓娥把风衣的领子放下来，声音平缓但清晰，“你们欠的钱，我替你们还了，但利息降一厘，这笔差价够你们喘口气。仓库给我，你们把旧的帐结清，大家都不吃亏，双贏。”
“娄小姐，我一个人確实做不了主，但您开的条件是目前我们收到最好的，我这就回去跟股东们说。”
都要破產了，这个洋行仓库终於有人愿意接手，条件还开得这么好，没有理由拒绝，未免夜长梦多，他跟娄晓娥打过招呼后，转身就要去找各个股东宣告这个好消息。
娄晓娥没有立刻离开，再次观察这栋建筑的立面——红砖外墙，拱形窗户，顶部有一排通风百叶窗。这种结构的旧仓库在九龙一带不少见，但改建为冷库的条件不差，层高够了，地坪的承重也够。
接到娄晓娥电话，得到仓库具体数据后，刘嵐需要把改建成本的帐算出来。她拿出草稿，在上面画了一个表格，分列了保温材料、製冷设备、管道铺设、人工四栏，每栏下面算出预估数字，最右边是匯总总额。忙活了一阵，终於得出各个具体数字，起小跑著去了娄晓娥的办公室。
娄晓娥正站在窗边看楼下的街景，听见推门声，从窗玻璃反光看到是刘嵐，索性连头都没回：“嵐嵐，是永丰仓那边的帐算出来了？”
“晓娥，全部都算出来了。改建冷库的总成本——包括製冷设备和保温层。如果按每平方尺的租金收入来算，回报周期大概两年半。建成之后的利润率，是普通仓库的三倍左右。”
回报周期可以接受，利润率也够高，娄晓娥走到桌前，接过那张草稿看了：“两年半的回报周期，可以接受，莉儿那边租约的事谈得怎么样了？”
“她已经约了两家做海產批发的商行，明天上午去看仓库。”刘嵐大咧咧的在椅子上坐下，伸手把散下来的头髮別到耳后，“如果预租约能签下来，银行那边的二次抵押就好办了。”
按照约定好的时间，李莉在中环一家茶餐厅里，见了海產批发的赵老板。赵老板大约五十岁，皮肤黝黑，手指粗短，一看就是常年跟海货打交道的人。
李莉就是衣服架子，穿啥都是那么好看，今天简单换了件奶白色的衬衫，袖口微微捲起，手腕上戴著言清渐以前送她的细链手錶，整个人显得既利落又不失亲近感。坐在卡座里，只点了杯柠檬水，就等赵老板开口。
赵老板仔细看完李莉带来的仓库平面图，“李副总，你说的这个冷库，什么时候能建好？”
“预计三个月，改建方案已经確定了，就等所有师傅和材料到位，下个月开工。”李莉端起柠檬水喝了一口，“如果你现在预签租约，我可以给你预留靠外门的那一排货位，进出方便。租金按市场价给你九折，但租期必须三年起步。”
看门外，进出方便？作为一个精明的商人，赵老板重新看向平面图，手指在靠外门的位置点了下，在看平面图布局，確实像李莉说的进出方便：“李副总，如果定了这一排，大概能放多少货？”
“按你的经营规模算，至少够放正常周转量的七成。”李莉放下水杯，精明的给他做规划，“剩下的三成你可以放在后面的备用区，租金另外算，但价格不会比前面贵。”
还有这种好事，如果是別人说可以不信，但清晓的体量那么大，根本不会为了坑他一个人，做出失信的事来。赵老板没啥好犹豫的，直接伸出手：“我相信你们清晓实业，那就签吧。”
就知道会这样，李莉握住他的手，力度恰到好处，鬆开时顺手把合同从包里抽了出来：“赵老板，合同我带过来了，你看一看条款，没问题的话，咱们现在就签。”
就按同样的套路，在清晓绝对实力面前，刘嵐的办公桌上，多了两份预签租约的复印件——一份是海產批发的，一份是药品批发的。她把两份租约的数字重新核算了一遍，確认预付租金和二次抵押的额度，能够覆盖改建成本之后，在文件首页写了一个“可”字，隨后放进了待归档的文件夹里。
娄晓娥在当天下班前召集了一个短会，她们三姐妹在清晓实业顶楼的办公室里，围著圆桌坐下，桌上摊著永丰仓的產权文件、改建成本测算表、两份预签租约的复印件，还有一张手绘的改造后平面图。
娄晓娥把刚拿到的平面图，推到刘嵐和李莉面前：“嵐嵐、莉儿，如果一切顺利，永丰仓十二月之前可以完成改建。到时候这一栋楼每个月的稳定现金流，相当於我们现有纺织业务利润的六成。”
早有预料，刘嵐拿起平面图模擬改造后的样子，还是挺满意的。李莉在旁边把两份租约又翻了个遍，確认了签约日期和付款条件之后合上文件，抬头询问娄晓娥，“晓娥，银行那边的二次抵押，你打算什么时候去谈？”
“下周吧，等永丰仓的產权正式过户完成，再拿租约去找银行谈。有稳定的租约在，银行不会卡得太紧，这才对我们有利。”
短会散得快，李莉和刘嵐各自端著架子，在员工面前，一本正经的一块下楼。走到楼梯拐角，在没视线追著了，李莉瞬间恢復在四合院时的本性，一脸调皮的侧头瞅了眼刘嵐那对波澜壮阔，“嵐嵐，你今天的衬衫顏色不错，你那里的肉更显雄伟了都。”
哦，真是这样的吗，刘嵐低头瞅了瞅自己的浅灰色衬衫，那里的弧度確实挺有型的，嘴角弯了弯：“莉儿，你今天的奶白色也挺好看的，整个人的气质好仙。”
下意识的，两人目光撞到一块，都没有丝毫形象的哈哈大笑起来。好吧，这才是她们真实的性格，如果不是为了言家和孩子们，她们才不愿意做什么女强人呢。
接下来的两周里，改建工程按计划启动了。安保公司派了一个安保小队，驻扎在永丰仓现场，负责维持施工秩序和材料看管。施工队进场的那天早晨，刘嵐在仓库门口看了好一会儿，毕竟这场面，可不是她之前能够想像得到的——吊车正在把一捆捆保温材料吊上楼顶，工人的喊声和机器的轰鸣在晨光里混成一团，那种混杂著尘土和金属气味的气息扑面而来。
满足了好奇心，过足了眼癮，她才选择离开施工现场。不曾想在街角看见几个骑自行车经过的码头装卸工，其中一个人朝永丰仓的方向指了指，跟旁边的人討论著什么。刘嵐虽没有听到內容，但她注意到那个人指的方向，確实是对著永丰仓的。
等她回到办公室，第一时间给安保公司打去电话，內容很简短：“永丰仓那边，多派些人手，並且留意有没有人靠近仓库，打听情况。如果发现任何异常，不用通报，安保公司直接解决掉。”
电话那头明显被这消息搞懵了，毕竟自己內部情报部门並没有上报异常。但还是答应了，会利用外围黑帮力量去追查，不会让仓库有意外发生。
又过了一周，永丰仓的改建完成了大约三分之一，娄晓娥按照预订的计划，带著租约和產权文件去了银行。
“娄小姐，这份租约的租期是三年对吧？”客户经理认真看过租约后询问。
“三年起步，签了五年的优先续约权。”娄晓娥把另一份文件推过去，“这是永丰仓的產权过户文件，產权持有人是清晓实业。”
客户经理又看了產权文件，材料齐全没有问题，最终在贷款审批表的签字栏里，写了自己的名字：“这笔贷款我们按租约收入的倍数来批。”
“多谢了，那就麻烦你们儘快放款。”
从银行出来，一阵大风颳来，娄晓娥打了一个寒颤，下意识把外套的扣子系好，快步朝停靠在路边的车走去。车里的刘嵐正靠在副驾驶座上翻记帐簿，听见车门关上的声音也没有抬头：“晓娥，银行批了多少？”
“够覆盖改建成本还有余。”娄晓娥笑著把安全带扣好，“年底之前，这笔贷款能还清四成。”
“那永丰仓到明年初，就能变成纯粹的现金流资產了。”
收购濒临倒闭的洋行仓库，转为商业冷库，变废为宝將成为接下来的重心。这一步是为了把固定资產变成“印钞机”。1966年冷链物流在香江尚处蓝海，利用低价土地切入，既能消化安保公司的日常值守人力，又能產生稳定的正现金流，彻底摆脱纺织业周期的束缚。当然作为总裁，娄晓娥不会再继续亲自出马，全权交给了底下部门进行操作。
在言清渐看不到的地方，娄晓娥利用自己超高的商业天赋，从细节上补齐现实中的短板，最大程度汲取利润。
娄晓娥站在门口的台阶上，穿著一件深灰色的风衣，领口立起来挡住了大半侧脸，目光从门缝里扫进去——仓库內部层高足够，地面是厚实的混凝土地坪，墙角有排水沟的痕跡，通风管道虽然旧了但结构完整。
旁边站著的人是这间仓库的债主代表，姓黄，穿著一件洗得发白的蓝布外套，手里攥著一串钥匙。他跟在娄晓娥后面走进仓库，脚步有些迟疑，像是既想卖个好价钱又怕被人看出急切。
“娄小姐，这间仓库是永丰洋行的核心资產，要不是……我们也不会急著处理。”黄先生的声音在空旷的仓库里，显得有点发虚。
知道对方想坐地起价，娄晓娥策略性的冷处理，没有接话。她在仓库里走了一圈观察，用手背试了下墙壁的湿度，抬头看了横樑的承重结构，又蹲下来用手指蹭了下地面——指尖带起一层灰，但地坪本身没有裂缝。总体还是不错的，她站起来拍掉手上的灰，侧头看向黄先生：“这间仓库的贷款余额是多少？”
到了报价环节，黄先生反而犹豫了，迟疑了会，最终还是咬咬牙报了一个数字。意料之中的事，娄晓娥没有还价，只是从风衣口袋里取出一份摺叠好的文件展开，递到黄先生面前：“这是清晓实业的债转股意向书，这间仓库的债权转到我们名下，之前的贷款余额由清晓承接，但利息部分重新计算，年化下调一厘。作为交换，仓库的所有权归我的清晓实业。如果没有决定权，你可以先回去跟永丰的股东商量一下。”
还有这样的好事？黄先生有些迫不及待，接过意向书翻看关键词，脸上带著明显的意外：“娄小姐……您不还价？”
“不还价。”娄晓娥把风衣的领子放下来，声音平缓但清晰，“你们欠的钱，我替你们还了，但利息降一厘，这笔差价够你们喘口气。仓库给我，你们把旧的帐结清，大家都不吃亏，双贏。”
“娄小姐，我一个人確实做不了主，但您开的条件是目前我们收到最好的，我这就回去跟股东们说。”
都要破產了，这个洋行仓库终於有人愿意接手，条件还开得这么好，没有理由拒绝，未免夜长梦多，他跟娄晓娥打过招呼后，转身就要去找各个股东宣告这个好消息。
娄晓娥没有立刻离开，再次观察这栋建筑的立面——红砖外墙，拱形窗户，顶部有一排通风百叶窗。这种结构的旧仓库在九龙一带不少见，但改建为冷库的条件不差，层高够了，地坪的承重也够。
接到娄晓娥电话，得到仓库具体数据后，刘嵐需要把改建成本的帐算出来。她拿出草稿，在上面画了一个表格，分列了保温材料、製冷设备、管道铺设、人工四栏，每栏下面算出预估数字，最右边是匯总总额。忙活了一阵，终於得出各个具体数字，起小跑著去了娄晓娥的办公室。
娄晓娥正站在窗边看楼下的街景，听见推门声，从窗玻璃反光看到是刘嵐，索性连头都没回：“嵐嵐，是永丰仓那边的帐算出来了？”
“晓娥，全部都算出来了。改建冷库的总成本——包括製冷设备和保温层。如果按每平方尺的租金收入来算，回报周期大概两年半。建成之后的利润率，是普通仓库的三倍左右。”
回报周期可以接受，利润率也够高，娄晓娥走到桌前，接过那张草稿看了：“两年半的回报周期，可以接受，莉儿那边租约的事谈得怎么样了？”
“她已经约了两家做海產批发的商行，明天上午去看仓库。”刘嵐大咧咧的在椅子上坐下，伸手把散下来的头髮別到耳后，“如果预租约能签下来，银行那边的二次抵押就好办了。”
按照约定好的时间，李莉在中环一家茶餐厅里，见了海產批发的赵老板。赵老板大约五十岁，皮肤黝黑，手指粗短，一看就是常年跟海货打交道的人。
李莉就是衣服架子，穿啥都是那么好看，今天简单换了件奶白色的衬衫，袖口微微捲起，手腕上戴著言清渐以前送她的细链手錶，整个人显得既利落又不失亲近感。坐在卡座里，只点了杯柠檬水，就等赵老板开口。
赵老板仔细看完李莉带来的仓库平面图，“李副总，你说的这个冷库，什么时候能建好？”
“预计三个月，改建方案已经確定了，就等所有师傅和材料到位，下个月开工。”李莉端起柠檬水喝了一口，“如果你现在预签租约，我可以给你预留靠外门的那一排货位，进出方便。租金按市场价给你九折，但租期必须三年起步。”
看门外，进出方便？作为一个精明的商人，赵老板重新看向平面图，手指在靠外门的位置点了下，在看平面图布局，確实像李莉说的进出方便：“李副总，如果定了这一排，大概能放多少货？”
“按你的经营规模算，至少够放正常周转量的七成。”李莉放下水杯，精明的给他做规划，“剩下的三成你可以放在后面的备用区，租金另外算，但价格不会比前面贵。”
还有这种好事，如果是別人说可以不信，但清晓的体量那么大，根本不会为了坑他一个人，做出失信的事来。赵老板没啥好犹豫的，直接伸出手：“我相信你们清晓实业，那就签吧。”
就知道会这样，李莉握住他的手，力度恰到好处，鬆开时顺手把合同从包里抽了出来：“赵老板，合同我带过来了，你看一看条款，没问题的话，咱们现在就签。”
就按同样的套路，在清晓绝对实力面前，刘嵐的办公桌上，多了两份预签租约的复印件——一份是海產批发的，一份是药品批发的。她把两份租约的数字重新核算了一遍，確认预付租金和二次抵押的额度，能够覆盖改建成本之后，在文件首页写了一个“可”字，隨后放进了待归档的文件夹里。
娄晓娥在当天下班前召集了一个短会，她们三姐妹在清晓实业顶楼的办公室里，围著圆桌坐下，桌上摊著永丰仓的產权文件、改建成本测算表、两份预签租约的复印件，还有一张手绘的改造后平面图。
娄晓娥把刚拿到的平面图，推到刘嵐和李莉面前：“嵐嵐、莉儿，如果一切顺利，永丰仓十二月之前可以完成改建。到时候这一栋楼每个月的稳定现金流，相当於我们现有纺织业务利润的六成。”
早有预料，刘嵐拿起平面图模擬改造后的样子，还是挺满意的。李莉在旁边把两份租约又翻了个遍，確认了签约日期和付款条件之后合上文件，抬头询问娄晓娥，“晓娥，银行那边的二次抵押，你打算什么时候去谈？”
“下周吧，等永丰仓的產权正式过户完成，再拿租约去找银行谈。有稳定的租约在，银行不会卡得太紧，这才对我们有利。”
短会散得快，李莉和刘嵐各自端著架子，在员工面前，一本正经的一块下楼。走到楼梯拐角，在没视线追著了，李莉瞬间恢復在四合院时的本性，一脸调皮的侧头瞅了眼刘嵐那对波澜壮阔，“嵐嵐，你今天的衬衫顏色不错，你那里的肉更显雄伟了都。”
哦，真是这样的吗，刘嵐低头瞅了瞅自己的浅灰色衬衫，那里的弧度確实挺有型的，嘴角弯了弯：“莉儿，你今天的奶白色也挺好看的，整个人的气质好仙。”
下意识的，两人目光撞到一块，都没有丝毫形象的哈哈大笑起来。好吧，这才是她们真实的性格，如果不是为了言家和孩子们，她们才不愿意做什么女强人呢。
接下来的两周里，改建工程按计划启动了。安保公司派了一个安保小队，驻扎在永丰仓现场，负责维持施工秩序和材料看管。施工队进场的那天早晨，刘嵐在仓库门口看了好一会儿，毕竟这场面，可不是她之前能够想像得到的——吊车正在把一捆捆保温材料吊上楼顶，工人的喊声和机器的轰鸣在晨光里混成一团，那种混杂著尘土和金属气味的气息扑面而来。
满足了好奇心，过足了眼癮，她才选择离开施工现场。不曾想在街角看见几个骑自行车经过的码头装卸工，其中一个人朝永丰仓的方向指了指，跟旁边的人討论著什么。刘嵐虽没有听到內容，但她注意到那个人指的方向，確实是对著永丰仓的。
等她回到办公室，第一时间给安保公司打去电话，內容很简短：“永丰仓那边，多派些人手，並且留意有没有人靠近仓库，打听情况。如果发现任何异常，不用通报，安保公司直接解决掉。”
电话那头明显被这消息搞懵了，毕竟自己內部情报部门並没有上报异常。但还是答应了，会利用外围黑帮力量去追查，不会让仓库有意外发生。
又过了一周，永丰仓的改建完成了大约三分之一，娄晓娥按照预订的计划，带著租约和產权文件去了银行。
“娄小姐，这份租约的租期是三年对吧？”客户经理认真看过租约后询问。
“三年起步，签了五年的优先续约权。”娄晓娥把另一份文件推过去，“这是永丰仓的產权过户文件，產权持有人是清晓实业。”
客户经理又看了產权文件，材料齐全没有问题，最终在贷款审批表的签字栏里，写了自己的名字：“这笔贷款我们按租约收入的倍数来批。”
“多谢了，那就麻烦你们儘快放款。”
从银行出来，一阵大风颳来，娄晓娥打了一个寒颤，下意识把外套的扣子系好，快步朝停靠在路边的车走去。车里的刘嵐正靠在副驾驶座上翻记帐簿，听见车门关上的声音也没有抬头：“晓娥，银行批了多少？”
“够覆盖改建成本还有余。”娄晓娥笑著把安全带扣好，“年底之前，这笔贷款能还清四成。”
“那永丰仓到明年初，就能变成纯粹的现金流资產了。”
收购濒临倒闭的洋行仓库，转为商业冷库，变废为宝將成为接下来的重心。这一步是为了把固定资產变成“印钞机”。1966年冷链物流在香江尚处蓝海，利用低价土地切入，既能消化安保公司的日常值守人力，又能產生稳定的正现金流，彻底摆脱纺织业周期的束缚。当然作为总裁，娄晓娥不会再继续亲自出马，全权交给了底下部门进行操作。
在言清渐看不到的地方，娄晓娥利用自己超高的商业天赋，从细节上补齐现实中的短板，最大程度汲取利润。